부동산 규제지역 조회 방법 투기과열지구 간편 확인 방법 안내

국토교통부 운영 공식 규제정보 열람

내 아파트 규제지역 여부 조회하기 (토지이음)

부동산 규제지역 조회 및 투기과열지구 간편 확인 방법 완벽 정리

부동산 규제지역 여부에 따라 대출 한도(LTV)와 세금 부담이 천차만별로 달라집니다. 2025년 현재, 정부의 1.3 대책 이후 대폭 해제된 규제 지역이 유지되고 있는지, 혹은 내가 매수하려는 아파트가 여전히 투기과열지구에 속하는지 혼란스러워하시는 분들이 많습니다.

잘못된 정보로 자금 계획을 세웠다가 낭패를 보지 않으려면 공신력 있는 기관의 데이터를 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 토지이음과 한국부동산원 등 검증된 사이트를 통해 단 1분 만에 정확한 규제 현황을 파악하는 방법을 알려드립니다. 이 글에서는 국토교통부의 최신 발표 자료를 바탕으로 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 조회법을 체계적으로 정리했습니다.

이 포스팅을 통해 얻을 수 있는 핵심 정보:

✓ 2025년 11월 기준 최신 규제지역(투기과열지구) 현황
✓ 주소 입력만으로 규제 여부를 확인하는 3가지 간편 도구
✓ 규제지역 지정 시 적용되는 대출 및 청약 제한 사항 분석

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목차

• 1. 2025년 11월 기준 규제지역 현황
• 2. 공신력 있는 규제지역 조회 도구 Top 3
• 3. 방법 ①: 토지이음 지번 조회 (가장 정확)
• 4. 방법 ②: 부동산테크 지도 확인 (시각적)
• 5. 방법 ③: 청약홈 규제 정보 (청약용)
• 6. 규제지역 지정 시 주요 제약 사항

2025년 11월 기준 규제지역 현황

2025년 11월 현재, 대한민국 부동산 시장의 규제 지형도는 매우 명확합니다. 정부의 1.3 부동산 대책 이후 대대적인 해제 조치가 이루어졌으며, 현재까지 서울 4개 구를 제외한 전국의 모든 지역은 비규제지역으로 분류됩니다. 즉, 강남 3구와 용산을 제외하면 대출, 세금, 청약 등에서 비교적 자유로운 규제가 적용되고 있습니다.¹

※

현재 투기과열지구 및 조정대상지역 (4곳)

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (그 외 서울 21개 구 및 경기, 인천, 지방 전역 해제)

해당 4개 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶여 있으며, 분양가 상한제 적용 지역으로도 관리되고 있습니다. 따라서 이 지역 내 주택을 취득하거나 청약을 신청할 때는 자금 조달 계획서 제출 의무 등 강화된 규제가 적용됨을 유의해야 합니다.

한국부동산원 제공 시세 및 규제 지도

지도에서 규제지역 시각적으로 확인하기 (부동산테크) →

공신력 있는 규제지역 조회 도구 Top 3

부동산 규제 정보는 법적 효력이 있는 데이터이므로, 개인 블로그나 커뮤니티의 '카더라' 통신보다는 정부 및 공공기관에서 운영하는 사이트를 이용하는 것이 안전합니다. 목적에 따라 가장 적합한 3가지 도구를 엄선하여 비교 분석했습니다.

사이트명 (운영기관)	주요 특징 및 장점	추천 대상
토지이음 (국토교통부)	법적 효력 있는 정확한 데이터, 번지별 모든 규제 확인 가능	매매 계약 전 정확한 확인이 필요한 분
부동산테크 (한국부동산원)	지도 기반의 직관적 UI, 아파트 단지별 규제 여부 시각화	지역 전체 흐름을 지도에서 보고 싶은 분
청약Home (한국부동산원)	청약 자격 및 제한 사항(재당첨, 전매제한) 중심 정보	아파트 청약 신청 예정자

방법 ①: 토지이음 지번 조회 (가장 정확)

국토교통부가 운영하는 토지이음(eum.go.kr)은 가장 권장되는 확인 방법입니다. 단순히 규제지역 여부뿐만 아니라 건폐율, 용적률, 도로 저촉 여부 등 해당 토지의 모든 법적 정보를 한 번에 열람할 수 있기 때문입니다. 조회 절차는 매우 간단합니다.

1. 주소 입력 및 검색: 토지이음 메인 화면 검색창에 확인하고자 하는 부동산의 정확한 주소(도로명 또는 지번)를 입력합니다.
2. 토지이용계획 열람 확인: 검색 결과 페이지에서 [토지이용계획] 탭이 선택되어 있는지 확인합니다. 이곳에서 해당 필지에 적용된 모든 행위 제한 내용을 볼 수 있습니다.
3. 지역·지구 등 지정여부 체크: 결과 화면 상단의 '지역·지구 등 지정여부' 란을 자세히 살펴봅니다. 이곳에 '투기과열지구', '조정대상지역'이라는 문구가 적혀 있다면 규제지역입니다.
4. 행위제한 내용 상세 확인: 필요한 경우 우측의 '행위제한내용' 버튼을 클릭하여 해당 규제로 인해 구체적으로 어떤 건축 행위가 불가능한지 법령 근거를 확인할 수 있습니다.

참고문헌

1 국토교통부. (2025). "2025년 주택 및 토지 규제 현황 고시." 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 토지이음 데이터 베이스.

방법 ②: 부동산테크 부동산 정보 확인

주소를 일일이 입력하는 것이 번거롭거나, 내가 관심 있는 아파트 단지 주변이 전체적으로 규제지역에 포함되는지 확인하고 싶다면 한국부동산원 부동산테크가 효율적입니다. 

▶

활용 팁

부동산테크 접속 후 메뉴에서 [부동산정보] → [뉴스] 선택하세요. 그 후 검색창에 '규제지역' 입력 후 클릭하면, 투기과열지구 관련 소식을 볼 수 있습니다.

방법 ③: 청약Home 규제 정보 (청약용)

청약 신청을 준비 중이라면 청약Home의 규제지역 정보가 가장 실질적인 도움이 됩니다. 단순한 지역 확인을 넘어, 규제 여부에 따라 달라지는 1순위 자격 요건과 재당첨 제한 기간 등을 명확히 비교해 주기 때문입니다. 청약 관점에서 규제지역과 비규제지역의 주요 차이는 다음과 같습니다.

구분	투기과열지구 (규제지역)	비규제지역 (일반)
1순위 자격	세대주만 가능, 2주택 이상 제외	세대원도 가능, 다주택자도 가능
재당첨 제한	당첨 시 10년간 재당첨 금지	제한 없음 (단, 기존 당첨지역 제외)
전매 제한	최대 10년 (분양가 상한제 등)	수도권 과밀 1년, 지방 광역시 6개월

규제지역 지정 시 주요 제약 사항

만약 조회 결과 관심 지역이 투기과열지구(강남3구+용산)에 해당한다면, 단순한 불편함을 넘어 자금 계획에 심각한 영향을 미칠 수 있는 제약 사항들을 반드시 미리 점검해야 합니다.

• 대출 제한 (LTV): 무주택자 기준 LTV가 50%로 제한됩니다 (비규제지역 70%)
• 세금 중과: 다주택자 양도세 및 취득세 중과 대상이 되며, 종부세 부담도 증가합니다
• 정비사업 규제: 재건축 조합원 지위 양도 금지 및 재개발 분양권 전매가 제한됩니다

Q

현재 서울에서 규제지역은 정확히 어디인가요?

서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4곳만 투기과열지구 및 조정대상지역으로 남아있습니다. 그 외 서울 21개 구(마포, 성동, 영등포 등 포함)는 모두 비규제지역입니다.

Q

경기도나 인천은 규제지역이 없나요?

네, 현재 경기도(과천, 성남, 하남, 광명 등 포함)와 인천 전 지역은 규제지역에서 전면 해제된 상태입니다. 지방 광역시 역시 비규제지역입니다.

Q

토지이음과 부동산테크 중 어디가 더 정확한가요?

두 곳 모두 정부 데이터를 기반으로 하므로 정확도는 동일합니다. 다만, 토지이음은 해당 번지의 모든 법적 규제를 텍스트로 상세히 보여주어 계약 전 확인용으로 좋고, 부동산테크는 지도 위에서 위치를 확인하기에 편리합니다.

Q

규제지역 해제 시 기존 대출은 어떻게 되나요?

규제지역 해제 효력 발생일 이후 신규로 취급되는 대출부터 완화된 LTV가 적용됩니다. 기존 대출의 소급 적용은 원칙적으로 되지 않으나, 대환 대출 시에는 변경된 한도를 적용받을 수 있는 경우가 많으니 은행 상담이 필요합니다.

Q

규제지역 정보는 얼마나 자주 업데이트되나요?

국토교통부 주거정책심의위원회를 통해 변경 사항이 결정되며, 고시 즉시 토지이음 등에 반영됩니다. 1.3 대책 이후 큰 변화는 없었으나, 시장 상황에 따라 언제든 변경될 수 있으므로 최신 확인이 필수입니다.

지금까지 2025년 기준 부동산 규제지역 현황과 이를 간편하게 조회하는 3가지 방법에 대해 알아보았습니다. 현재 서울 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외하고는 대부분 비규제지역이지만, 부동산 정책은 시장 상황에 따라 유동적으로 변할 수 있습니다.

수억 원이 오가는 부동산 거래나 청약 신청 전에는 반드시 토지이음이나 부동산테크와 같은 공신력 있는 사이트를 통해 최신 정보를 '내 눈으로 직접' 확인하는 습관을 들이시길 바랍니다. 1분의 투자가 예기치 못한 대출 불가나 세금 폭탄을 막는 가장 확실한 보험이 될 것입니다.

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